Podaż nie nadąża za popytem. Ceny mieszkań w Polsce rosną najszybciej w Europie. Koszty zakupu w Warszawie i Krakowie dorównują już tym w Rzymie. Jak wynika z raportu Deloitte, luka podażowa nadal się powiększa, a w wielu krajach prognozowane obniżki stóp procentowych nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu. Rynek mieszkaniowy pozostaje wrażliwy na zmiany gospodarcze i społeczne. Rosnące koszty utrzymania, większe wymagania planistyczne i ekologiczne oraz zróżnicowana sytuacja na rynkach pracy sprawiły, że w 2024 r. obserwowano rekordowe ceny ofertowe w największych metropoliach, przy równoczesnym spadku podaży nowych mieszkań w wielu państwach Europy.Najtańsze i najdroższe nieruchomości w EuropieW efekcie, w niewielu miastach średnie kwoty za metr kwadratowy wynoszą mniej niż 2,5 tys. euro. Najtaniej jest w Turcji (średnio 949 euro za metr kwadratowy), Bośni i Hercegowinie (1 tys. 482 euro) oraz Albanii (1 tys. 620 euro). Natomiast najdroższymi krajami są aktualnie Luksemburg – 8 tys. 760 euro za metr kwadratowy, Izrael – 6 tys. 131 euro i Wielka Brytania – 5 tys. 203 euro.Mediana cen dla badanych 75 miast wyniosła w 2024 r. 3 tys. 739 euro za metr kwadratowy. Skalę kontrastów lepiej pokazują ceny minimalne i maksymalne w poszczególnych miastach. Średnia cena w Tel Awiwie wyniosła 13 tys. 970 euro za metr kwadratowy, stolicy Luksemburga – 11 tys. 74 euro, Monachium – 10 tys. 800 euro, a w Paryżu 10 tys. 760 euro. Najtaniej było w Ankarze, gdzie średnia wyniosła 905 euro za metr kwadratowy.Rekordowy wzrost. Ceny jak w RzymieW Polsce w 2024 r. ceny mieszkań wyrażone w euro wzrosły przeciętnie o ponad 19 proc. rok do roku, co stanowi najwyższy wynik spośród analizowanych państw. Średnie kwoty za metr kwadratowy osiągnęły 2 tys. 792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej.Jak zauważyli autorzy raportu, ceny w Warszawie (wynoszące 3 tys. 849 euro za metr kwadratowy) i Krakowie (3 tys. 800 euro) są już porównywalne z Rzymem – 3 tys. 839 euro. Utrzymują się na podobnym poziomie co w innych miastach regionu, takich jak Budapeszt – 3 tys. 863 euro za metr kwadratowy czy Bratysława – 3 tys. 909 euro, i są zdecydowanie niższe w porównaniu m.in. z Pragą – 6 tys. 121 euro. Na czele zestawienia badanych miast pod względem wzrostu cen w 2024 r. uplasował się Kraków z wynikiem 28,1 proc.W przypadku najmu dysproporcje cenowe są tak samo duże. Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie opłaty sięgają 43,4 euro za metr kwadratowy. Wysokie czynsze notowane są również w Paryżu i Dublinie – odpowiednio 32 i 31,7 euro. W Polsce najdroższa pozostaje Warszawa – 17,9 euro za metr kwadratowy, co plasuje ją na 23 miejscu, pomiędzy Lizboną (18,1 euro) a Rzymem (17,4 euro). Z kolei Kraków (15,3 euro), Gdańsk (14,9 euro) i Wrocław (14,6 euro) utrzymują się w okolicach europejskiej średniej.Mieszkanie za wieloletnie zarobkiPoszczególne kraje porównano również pod względem wskaźnika dostępności cenowej, który pokazuje, ile średnich miesięcznych wynagrodzeń trzeba przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. W porównaniu z poprzednim rokiem na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia. Najgorzej wygląda sytuacja w Amsterdamie, Atenach oraz Pradze, gdzie kwota za zakup takiego lokum odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków. Natomiast w miastach jak Turyn we Włoszech czy Odense w Danii wskaźnik ten jest nawet trzykrotnie niższy i wynosi 4,9 rocznych pensji.W przypadku Polski najlepiej wypadają Katowice, gdzie na zakup mieszkania potrzebna była kwota odpowiadająca nieco ponad siedmiokrotności przeciętnych rocznych zarobków. Najtrudniej pod tym względem jest nadal w Warszawie, gdzie wskaźnik wyniósł 9,7. To jednak nadal lepszy wynik w porównaniu z innymi stolicami państw naszego regionu: Budapesztem – 11,4, Bratysławą – 12,3 czy Pragą – 15.Oprocentowanie kredytów hipotecznychEksperci porównali również kraje pod względem dostępności finansowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło niespełna 4 proc. Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji – poniżej 3 proc., a najwyższe na Węgrzech – 9,35 proc. Polska znalazła się na drugim miejscu ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,67 proc., co oznacza, że kredyty w naszym kraju były ponad dwukrotnie droższe w porównaniu ze strefą euro. Zdaniem ekspertów w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań poprzez zmniejszenie kosztów kredytów hipotecznych.Podaż nie nadąża za popytemGłównym wyzwaniem pozostaje nienadążająca za popytem podaż. W ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek w 2024 r. zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe spadki odnotowano w Finlandii – o 48,5 proc., na Węgrzech – 28,7 proc., Danii – 21,9 proc. i Czechach – 20,4 proc.Polska, mimo spadku o 9,3 proc. rok do roku, nadal pozostaje w podażowej czołówce z blisko 200 tys. mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku. To czwarty wynik w zestawieniu po Turcji (586 tys. 900), Francji (330 tys. 400) i Niemczech (252 tys.) oraz trzeci najwyższy w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – 5,33, za Turcją (6,85) oraz Izraelem (5,62).Jednak w największych polskich miastach sytuacja pogorszyła się i mieszkania powstają wolniej niż dotychczas. We Wrocławiu liczba nowo wybudowanych lokali spadła o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc.Zobacz także: Za dużo turystów, za mało mieszkań. UE reaguje na problemy z wynajmem